זוג מטורונטו ישב במשרדי בחודש שעבר עם גיליון אלקטרוני. המפתח הראה להם וילה עם ארבעה חדרי שינה שמייצרת 180,000 דולר בהכנסות שנתיות גולמיות מהשכרה. הם היו נרגשים. המתמטיקה נראתה פשוטה: לקנות ב-1.875 מיליון דולר, לאסוף 180 אלף דולר בשנה, לפרוש מוקדם על החוף.
שאלתי שאלה אחת: "מה נשאר אחרי שאתה משלם לכולם?"
שתיקה.
זו הבעיה עם השקעות נדל"ן יוקרתיות ברפובליקה הדומיניקנית. חומרי השיווק מראים לך את השורה העליונה. הם לא מראים לך את חשבון החשמל באוגוסט כשהמזגן פועל 24/7. הם לא מזכירים שמנהל הנכס שלך לוקח 30% לפני שאתה רואה דולר. והם בהחלט לא מלווים אותך במציאות שהווילה שלך תעמוד ריקה במשך חודשיים בעונת ההוריקנים בזמן שאתה עדיין משלם את דמי ה-HOA.
אני עוסק בעבודת כותרות בסוסואה וקברטה מאז לפני שלסוסואה ראנץ' היו כבישים סלולים. הנכסים יפים. התשואות יכולות להיות מוצקות. אבל רק אם אתה מבין את תזרים המזומנים האמיתי, לא את הגרסה הפנטסטית.
נקודות מפתח
- תשואות אמיתיות: ניתוח NOI שמרני מראה שיעורי תשואה של 4-6% עבור וילות יוקרה בסוסואה ראנץ', לא התשואות הגולמיות של 10-12% המשווקות בחוברות.
- השקעה כוללת: המכנה שלך לחישובי ROI הוא כ-2.13 מיליון דולר עבור וילה של 1.875 מיליון דולר - לא רק מחיר הרכישה - לאחר עלויות סגירה, ריהוט והוצאות הון מיידיות.
- כלל ה-50%: צפה לשמור רק 50-55% מההכנסות הגולמיות מהשכרה כהכנסה תפעולית נטו לפני מס לאחר דמי ניהול (25-35%), שירותים (14 אלף דולר+/שנה) ועלויות תחזוקה טרופיות.
- מציאות עונתית: תפוסה שנתית בדרך כלל מתייצבת ב-55-60% בשל שפל עונה נמוכה חמור (ספטמבר-אוקטובר) כאשר שיעורים יורדים ב-40% והזמנות נעלמות.
- חוקיות בלתי ניתנת למשא ומתן: חוק 108-05 דורש Deslinde מאומת (סקר גבולות GPS) עבור כל העברת נכס בסוסואה ראנץ' - רכישה ללא אחד כזה היא בלתי אפשרית מבחינה חוקית מאז 2009.
מלכודת ההכנסות: מדוע הכנסה גולמית היא שקר
תשמעו מפתחים אומרים שווילת יוקרה מייצרת 180,000 דולר בשנה. זה נשמע יוצא דופן על נכס שנמכר בפחות מ-2 מיליון דולר. אבל אתה לא יכול להוציא הכנסה גולמית.
לאחר שמנהל הנכס לוקח את חלקו, הממשלה גובה מיסים, חברת החשמל מחייבת אותך על הפעלת משאבות בריכה בחום של 90 מעלות, והמדחס של המזגן מת (וזה יקרה, כי אוויר מלוח הורס אלקטרוניקה), ה-180 אלף דולר מתחילים להיראות יותר כמו 85 אלף דולר. וזה בשנה טובה.
בדקתי עשרות פרופורמות לנכסי סוסואה ראנץ'. אלה שנמכרים מהר הם אלה עם תחזיות ההכנסות האגרסיביות ביותר. אלה שמרוויחים לטווח ארוך הם אלה שבהם הבעלים תכנן את המציאות.
הכנסה תפעולית נטו היא המספר היחיד שחשוב. זה מה שנשאר אחרי שאתה משלם על הכל חוץ מהמשכנתא שלך. אם מימנת את הנכס, NOI הוא מה שמשרת את החוב שלך. אם שילמת במזומן, זה מה שאתה באמת שומר.
הנכס: מה באמת קונים ב-1.875 מיליון דולר
סוסואה ראנץ' אינה פיתוח קריבי טיפוסי. זהו אתר נופש מתוכנן מאסטר המשתרע על 250 דונם שפועל מאז שנות ה-90. התשתית בוגרת. הכבישים סלולים. האבטחה לגיטימית - שומרים 24/7 בשער, לא בחור בכיסא גן.
וילה מייצגת עם ארבעה חדרי שינה עם בריכה פרטית נסחרת בסביבות 1.875 מיליון דולר בשוק הנוכחי. אתה מקבל נוף לים, קרבה למרכז הרכיבה וגישה למועדון החוף. הנכס מוכן במובן שהמבנה קיים ומתפקד.
אבל מוכן לא אומר מוכן לייצר 180 אלף דולר בהכנסות מהשכרה. זה דורש רמה אחרת של השקעה.
המכנה האמיתי: סך כל המזומנים שהושקעו
כאן המתמטיקה הופכת לכנה.
מחיר רכישה: 1,875,000 דולר
מס העברה (3%): 56,250 דולר
זה לא ניתן למשא ומתן. DGII (רשות המס) מחשבת זאת על סמך הערך המוערך על ידי הממשלה או מחיר הרכישה שלך, הגבוה מביניהם. עבור עסקה נקייה, אני משתמש במחיר הרכישה כדי להימנע ממחלוקות.
שכר טרחה משפטי (1.5% + 18% מע"מ): 22,125 דולר
שיעור סטנדרטי לעורך דין מוסמך לאמת את הכותרת, לאשר את ה-Deslinde, למשוך את דוח ה-Status Juridico ולהבטיח שמיסי ה-IPI עדכניים. המע"מ של 18% על שירותים מקצועיים הוא פריט נפרד שרבים מהקונים שוכחים.
דמי נוטריון ורישום: 1,500 דולר
בולים, אישורים ודמי הגשה שונים ב-Conservaduría de Hipotecas.
חבילת ריהוט יוקרה: 150,000 דולר
זה לא אופציונלי אם אתה רוצה לפקד על 1,000 דולר+ ללילה. אתה מתחרה עם וילות יוקרה אחרות. אורחים מצפים למזרנים מיובאים, מכשירי נירוסטה וריהוט שלא נראה כאילו הגיע ממחסן בסנטו דומינגו. מכסי יבוא על ריהוט איכותי גבוהים - לעיתים קרובות 20-30% מהערך המוצהר.
הוצאות הון מיידיות: 25,000 דולר
רוב הווילות למכירה חוזרת זקוקות לעבודה מיידית. החלפת משאבת בריכה. רענון מדחס AC. צבע חיצוני לתיקון המקום שבו השמש הטרופית הרסה את הגימור. תקצבו את זה מראש.
סך כל המזומנים שהושקעו: 2,130,000 דולר
זה המכנה שלך לחישובי ROI. לא 1.875 מיליון דולר. אתה צריך 2.13 מיליון דולר בהון נזיל כדי להחזיק בנכס הזה ולהכין אותו לייצר את ההכנסות שהחוברת הבטיחה.
לאן כל דולר באמת הולך
ספר ההוצאות עבור וילת יוקרה בסוסואה ראנץ' אינו מסמך קצר.
דמי HOA: 870 - 1,100 דולר לחודש
סוסואה ראנץ' גובה על סמך גודל המגרש ומספר חדרי השינה. עבור וילה עם ארבעה חדרי שינה, אתה מסתכל על בערך 900 דולר לחודש. זה מכסה אבטחה 24/7, איסוף אשפה, תחזוקת כבישים, גינון של אזורים משותפים ואשראי קטן למסעדת מועדון החוף.
חלק מהבעלים מתלוננים על דמי HOA. אני לא. האלטרנטיבה היא לחיות בשכונה שבה המפתח פשט רגל והכבישים הם כעת עפר. אתה משלם עבור אמינות.
IPI (מס רכוש): ~17,000 דולר לשנה
Impuesto Patrimonio Inmobiliario הוא 1% מערך הנכס מעל סף הפטור השנתי. עבור 2026, סף זה הוא כ-10.6 מיליון DOP (כ-178,000 דולר ארה"ב). על ערך מוערך של 1.875 מיליון דולר, אתה משלם כ-17,000 דולר לשנה אם אתה מחזיק את הנכס באופן אישי.
מבנים תאגידיים או הסמכת Confotur יכולים להפחית זאת, אבל אלה דורשים ניתוח נפרד. עבור רכישה במזומן פשוטה המוחזקת על שמך, תקצב את המס המלא.
חשמל: 800 - 1,200 דולר לחודש
זו ההוצאה שמזעזעת אנשים. חשמל ברפובליקה הדומיניקנית יקר ולא מסובסד. התעריפים מדורגים - ברגע שאתה עובר 700 קוט"ש לחודש, אתה משלם 0.24 עד 0.30 דולר ארה"ב לקילוואט-שעה.
וילה עם ארבעה חדרי שינה עם מזגן מרכזי, משאבות בריכה הפועלות 12 שעות ביום ומכשירים מודרניים מגיעה בקלות ל-1,000 דולר לחודש. בשיא הקיץ (יולי-אוגוסט), כאשר אתה צריך מזגן כל הזמן כדי לשמור על הנכס ראוי למגורים, זה יכול לעלות יותר.
אני אומר ללקוחות: אם אתה לא מרגיש בנוח עם חשבון חשמל של 1,200 דולר, אל תקנה וילת יוקרה בטרופיים.
ביטוח נכס: 6,000 - 8,000 דולר לשנה
ביטוח "All Risk" מקיף המכסה הוריקנים, רעידות אדמה, אש ואחריות עולה בדרך כלל כ-1% מערך ההחלפה של המבנה (ללא הקרקע). עבור וילה יוקרתית, זה 6k-8k דולר לשנה.
אתה לא יכול לדלג על זה. עונת ההוריקנים אמיתית. ראיתי נכסים ללא ביטוח סופגים פגיעות ישירות. ההפסד הכספי הוא קטסטרופלי.
כוח אדם: 400 - 500 דולר לחודש
גנן במשרה מלאה וטכנאי תחזוקת בריכה הם סטנדרט להשכרות יוקרה. שכר חודשי בתוספת "רגאליה" חובה (שכר חודש 13) וזכויות חיסול פוטנציאליות אם תפסיק את העסקה. תקצב 450 דולר לחודש לפחות.
חלק מהבעלים מנסים לדלג על זה ולטפל בתחזוקה בעצמם במהלך ביקורים. זה עובד עד שאורח מגיע לבריכה ירוקה ומשאיר ביקורת של כוכב אחד.
ניהול נכסים: 25% - 35% מההכנסה הגולמית
ניהול מלא כולל שיווק, תקשורת עם אורחים, צ'ק-אין/צ'ק-אאוט, תיאום ניקיון ופיקוח על תחזוקה. הסטנדרט בתעשייה בסוסואה ראנץ' הוא 30%.
על הכנסה גולמית של 180 אלף דולר, זה 54,000 דולר לפני שאתה רואה דולר.
אתה יכול לנהל בעצמך כדי לחסוך את העמלה הזו. אבל אז אתה עונה להודעות וואטסאפ ב-2 לפנות בוקר כשהאורח לא מצליח להבין את השלט של המזגן. רוב הבעלים משלמים את העמלה.
רזרבת תחזוקה: 2% מההכנסה הגולמית
ה"טקס הטרופי". אוויר מלוח מחליד מתכת. קרני UV הורסות פלסטיק. אלקטרוניקה נכשלת מהר יותר בלחות גבוהה. אתה צריך קרן שוקעת במיוחד להחלפת יחידות AC, מקררים וטלוויזיות כל 3-5 שנים.
על 180 אלף דולר גולמיים, זה 3,600 דולר בשנה לשים בצד. זה נשמע מוגזם עד שמחמם הבריכה מת ונדרש 4,500 דולר להחלפה.
מים ואינטרנט: 100 - 150 דולר לחודש
עלויות קבועות. אינטרנט סיבים אופטיים מהיר הוא חובה כדי למשוך שוכרי נוודים דיגיטליים. מים זולים אבל אתה עדיין משלם דמי שירות חודשיים.
סכם את הכל ואתה מסתכל על כ-112,000 דולר בהוצאות תפעול שנתיות בקצה השמרני. על נכס ממוטב שמייצר 210 אלף דולר גולמיים (שדורש תפוסה יוצאת דופן), העלויות המשתנות שלך עולות לכ-125 אלף דולר.
כלל ה-50% קיים מסיבה כלשהי. צפה לשמור חצי מההכנסה הגולמית שלך כ-NOI. כל דבר מעל זה הוא ביצועים יוצאי דופן.
מציאות התפוסה: הגאות העונתית שלא ניתן להימלט ממנה
לחוף הצפוני יש שלוש עונות, לא ארבע.
עונת שיא: 15 בדצמבר - 15 באפריל
זה הזמן שבו אתה מרוויח את הכסף שלך. התפוסה מגיעה ל-85-95% בשיעורי שיא. וילה משווקת היטב יכולה לפקד על 1,200 דולר+ ללילה במהלך שבועות חג המולד והשנה החדשה. פברואר חזק בעקביות בשל תחרות "Master of the Ocean" וביקוש כללי לבריחה חורפית מצפון אמריקה.
אתה תייצר 60-70% מסך ההכנסות השנתיות שלך בארבעת החודשים האלה.
עונת מעבר: מאי, יוני, נובמבר
התפוסה יורדת ל-40-50%. שיעורים מוזלים ב-20-30% כדי למשוך הזמנות. יוני-אוגוסט יש שיא משני ייחודי בשל עונת גלישת קייט (תנאי רוח הטובים ביותר), אבל סוסואה ראנץ' נמצא מעט מרוחק מחוף קייט, כך שההשפעה נמוכה יותר מאשר על נכסים ישירות על מפרץ קברטה.
אתה עדיין רווחי במהלך חודשי המעבר, אבל בקושי מכסה עלויות תפעול.
עונה נמוכה: ספטמבר ואוקטובר
החודשים המתים. שיא עונת ההוריקנים האטלנטית. התפוסה יכולה לרדת ל-10-20%. חלק מהשבועות אתה לא מקבל הזמנות.
זה הזמן שבו אתה מתזמן תחזוקה כבדה - איטום גגות, צביעה חיצונית, חידוש בריכות - כי הנכס ריק בכל מקרה. אבל אתה עדיין משלם דמי HOA, חשמל עבור בקרת אקלים בסיסית וביטוח.
בעלי נכסים רבים נכנסים לפאניקה בעונה הנמוכה ומתחילים להוריד מחירים ל-200 דולר ללילה רק כדי להכניס מישהו בדלת. זו טעות. זה מאמן את השוק לצפות להנחות ופוגע במיצוב המותג שלך.
אסטרטגיה טובה יותר: קבל את הריקנות, השתמש בה לתחזוקה ושמור על המחירים שלך יציבים כדי שלא תעריך את הנכס.
מודל תפוסה שנתי ריאלי ושמרני עבור וילה עם ארבעה חדרי שינה בסוסואה ראנץ' הוא 55-60%. כל דבר מעל 65% הוא יוצא דופן ובדרך כלל דורש שיווק אגרסיבי, מעמד סופר-הוסט בפלטפורמות מרובות, והבדלה (שף פרטי כלול, פנים אולטרה-מודרני וכו').
המתמטיקה: מה אתה באמת שומר
בואו נריץ שני תרחישים.
תרחיש א: ביצועים שמרניים
- מחיר לילה ממוצע: 900 דולר
- תפוסה שנתית: 42%
- הכנסה גולמית: 140,000 דולר
סך כל ההוצאות התפעוליות: 112,000 דולר
הכנסה תפעולית נטו: 28,000 דולר
שיעור תשואה: 28,000 ÷ 2,130,000 = 1.31%
זו קטסטרופה. עדיף לך בחשבון חיסכון עם תשואה גבוהה.
תרחיש ב: ביצועים ממוטבים
- מחיר לילה ממוצע: 1,100 דולר
- תפוסה שנתית: 52%
- הכנסה גולמית: 210,000 דולר
סך כל ההוצאות התפעוליות: 125,000 דולר (עלויות משתנות גבוהות יותר בשל שימוש מוגבר)
הכנסה תפעולית נטו: 85,000 דולר
שיעור תשואה: 85,000 ÷ 2,130,000 = 3.99%
ארבעה אחוזים. זו האמת.
אבל חכו - יש את "דיבידנד אורח החיים". אם אתה משתמש בנכס באופן אישי במשך ארבעה שבועות בשנה, יש לזה ערך. ב-1,100 דולר ללילה, ארבעה שבועות של שימוש אישי שווים בערך 30,800 דולר בהכנסה מהשכרה שלא מומשה, אבל אתה לא משלם מחירי מלון גם כן. קרא לזה תועלת אורח חיים של 30 אלף דולר.
תשואה כוללת (מזומן + אורח חיים): 115,000 ÷ 2,130,000 = 5.4%
האם 5.4% שווים את הטרחה? זה תלוי באלטרנטיבה שלך. ה-S&P 500 מחזיר היסטורית 7-10% ללא כאבי ראש תחזוקה. אבל אתה לא יכול לנפוש בתיק המניות שלך. ותיק המניות שלך לא יעלה בערך דולר תוך כדי מתן נכס קשה בשוק יציב פוליטית, נקוב בדולר ארה"ב.
הערכה היסטורית בקהילות יוקרה מבוססות בחוף הצפוני היא 3-5% בשנה. לא מתפוצץ. יציב. הוסף את זה לתשואת המזומן של 4% ואתה מסתכל על תשואה כוללת של כ-7-9% אם תחזיק לטווח ארוך.
המלכוד: נזילות. לוילות יוקרה מעל 1.5 מיליון דולר ברפובליקה הדומיניקנית יש "ימים בשוק" ארוכים יותר למכירה חוזרת - לעיתים קרובות 12 עד 24 חודשים. זה לא נכס נזיל. אם אתה צריך לצאת במהירות, סביר להניח שתנחה.
רשת הביטחון המשפטית: מה חוק 108-05 באמת דורש
אני עוסק בעריכת דין נדל"ן בסוסואה מאז 1986. השיפור הגדול ביותר במערכת המשפט הדומיניקנית היה חוק 108-05 על רישום מקרקעין, שנחקק במרץ 2005. החוק עצמו הוצג ב-2005, אך תקנות היישום והאכיפה המעשית של דרישותיו - במיוחד ה-Deslinde החובה לכל העברת נכס - התגלגלו במהלך השנים הבאות. עד 2009, תקופת המעבר מהמערכת הישנה הסתיימה, והדרישה המחמירה ל-Deslinde מאומת GPS הפכה לאכיפה מלאה.
לפני החוק הזה, כותרות הנכסים היו בלגן. סכסוכי גבול היו נפוצים. יכולת לקנות נכס רק כדי לגלות מאוחר יותר שהגדר של השכן שלך נמצאת למעשה על הקרקע שלך, או גרוע מכך, שה"כותרת" שקיבלת הייתה Constancia Anotada (מכתב קונסטנציה) ללא סימון GPS חוקי.
חוק 108-05 תיקן זאת. הוא מחייב שלכל נכס יהיה Deslinde - סקר מאומת GPS שמגדיר רשמית את הגבולות. מאז 2009, אינך יכול להעביר בעלות על נכס באופן חוקי ללא Deslinde.
בסוסואה ראנץ', זה לא ניתן למשא ומתן. ה-HOA לא יאשר מכירה ללא כותרת מאומתת ו-Deslinde. רישום הכותרות לא יעבד את ההעברה.
הנה מה שאני מאמת עבור כל לקוח:
תעודת כותרת (Certificado de Título)
זהו הוכחה מוחלטת לבעלות. הוא מפרט את הבעלים הרשום, את קואורדינטות ה-GPS של הנכס וכל שעבודים או עיקולים (hipotecas).
אני שולף דוח "Status Juridico" מהרישום תוך 24 שעות מחתימת כל הבטחת מכירה. זה חושף אם יש משכנתאות פתוחות, עיקולי מס או ליטיגציה פעילה (litis) נגד הנכס.
אימות Deslinde
אני מצלב את קואורדינטות ה-GPS על הכותרת עם סקר פיזי. אני שוכר מודד עצמאי (agrimensor) כדי ללכת על הנכס ולאשר שהגבולות תואמים את התיאור המשפטי.
זה עולה כ-1,500 דולר. זו הביטוח הזול ביותר שאתה יכול לקנות.
ניקוי מס IPI
ה-DGII לא יעבד העברה אם למוכר יש חובות מס רכוש. אני מבקש הוכחת תשלום לשנתיים האחרונות ומאמת את הסולבנטיות ישירות עם משרד המס.
בדיקת חזקה
אני מבקר פיזית בנכס כדי לוודא שהוא לא תפוס או תפוס על ידי המוכר החוקי. זכויות פולשים קיימות בחוק הדומיניקני, אם כי הן נדירות בקהילות סגורות בשל אבטחה. עדיין, אני מאמת.
מצב טוב של חברה (אם רלוונטי)
אם אתה קונה מחברה (SRL), אני מאמת את מסמכי הרישום המסחרי ומוודא שהאסיפה של בעלי המניות אישרה את המכירה באופן חוקי.
תהליך הסגירה לעסקה נקייה נמשך בדרך כלל 30-60 ימים. סגירות מזורזות הן דגל אדום. אם מוכר לוחץ עליך לסגור תוך שבועיים, התרחק.
סוסואה ראנץ' מול האלטרנטיבות: מדוע הרפובליקה הדומיניקנית עדיין הגיונית
אני נשאל כל הזמן: "למה לא דובאי? למה לא פורטוגל?"
הנה ההשוואה הכנה.
סיכון מטבע
- הרפובליקה הדומיניקנית: נדל"ן נסחר בדולר ארה"ב. ההשקעה שלך היא גידור מטבע נגד פיחות הפסו.
- פורטוגל/קפריסין: נסחר ביורו. אתה חשוף לתנודות EUR/USD.
- דובאי: נסחר ב-AED, שמוצמד לדולר ארה"ב. אין סיכון מטבע, אבל מחירי כניסה גבוהים יותר.
תשואה
- דובאי: תשואות גולמיות של 6-9%, אך היצע עצום נכנס לשוק. סיכון רוויה.
- פורטוגל: תשואות של 3-5% לאחר שינויים בויזת הזהב. מיסים גבוהים.
- סוסואה ראנץ': תשואות נטו של 4-6% עם תועלת אורח חיים מתונה.
מחיר כניסה ליוקרה
- דובאי (פאלם ג'ומיירה): 8,000-10,000 דולר למ"ר.
- סוסואה ראנץ': 2,000-3,000 דולר למ"ר.
אתה מקבל שירותים דומים (אבטחה סגורה, מועדון חוף, מרכז רכיבה) בשבריר מהעלות.
מס רכוש
- דובאי: 0% מס שנתי, אך דמי העברה גבוהים (4-7%).
- הרפובליקה הדומיניקנית: מס IPI שנתי של 1%.
- צרפת/ספרד: מיסי עושר יכולים לעלות על 1-2% בתוספת מס הכנסה גבוה על הכנסות מהשכרה.
נתיב תושבות
- פורטוגל: אפשרות נדל"ן לויזת זהב הוסרה באוקטובר 2023 תחת חוק "Mais Habitação". כעת דורש השקעה בקרן.
- הרפובליקה הדומיניקנית: ויזת משקיע דורשת השקעה של כ-200 אלף דולר, או ויזת פנסיונר דורשת הכנסה יציבה של 1,500 דולר לחודש. עדיין נגיש.
מרחק
סוסואה ראנץ' נמצא במרחק של שעתיים טיסה ממיאמי. שלוש וחצי שעות מניו יורק. דובאי היא 12+ שעות. זה מניע תועלת סוף שבוע למשקיעים מצפון אמריקה.
הרפובליקה הדומיניקנית אינה השוק בעל התשואה הגבוהה ביותר. זה לא הכי יעיל מבחינת מס. אבל זה נכס יציב בדולר ארה"ב בהישג יד של ארה"ב, עם תשואות מתונות ותועלת אורח חיים אמיתית.
לשימור הון עם רכיב אורח חיים של תוכנית ב', זה תחרותי.
גורם הרכיבה: מדוע סוסואה ראנץ' אינו רק על ROI
אני עורך דין, לא יועץ אורח חיים. אבל הייתי לא ישר אם לא הייתי מזכיר את הבלתי מוחשיים שמצדיקים את ההשקעה עבור לקוחות רבים.
לסוסואה ראנץ' יש מרכז רכיבה ברמה עולמית עם שבעה מיילים של שבילי רכיבה ו-25 תאים פרטיים. עלות אחזקה היא כ-450 דולר לחודש - שבריר מהמחירים בארה"ב או באירופה. לקוחות שרוכבים ברצינות מציינים זאת לעיתים קרובות כגורם החלטה ראשי.
מועדון הטניס כולל חמישה מגרשי חימר, שהם נדירים בקריביים. חברות משפחתית עולה כ-950 דולר לשנה.
בית הספר הבינלאומי של סוסואה (ISS) ממוקם ישירות סמוך לסוסואה ראנץ'. הוא מוסמך בארה"ב (SACS). שכר הלימוד הוא 7,000-9,000 דולר ארה"ב לשנה, בהשוואה ל-30 אלף דולר+ לבתי ספר פרטיים בארה"ב. משפחות עם ילדים בגיל בית ספר משתמשות בזה כגורם מכריע.
טיפול רפואי זמין ב-Centro Médico Bournigal בפוארטו פלאטה, כ-25 דקות משם. זהו בית חולים מודרני שמקבל ביטוח בינלאומי.
סופרמרקטו פליירו (חמש דקות מהשער) מחזיק נקניקיות גרמניות, גבינות אמריקאיות ומוצרים ללא גלוטן. זהו נקודת המפגש של המהגרים. תראה את אותם פרצופים כל שבת בבוקר.
מועדון החוף מגיש מטבח יוקרתי - קרפצ'יו תמנון ב-18 דולר, נופים של שקיעה כלולים.
חוף אנקואנטרו (גלישה ברמה עולמית) נמצא חמש דקות מערבה. חוף קייט (גלישת קייט ברמה עולמית) נמצא עשר דקות מזרחה.
זה לא על לנצח את ה-S&P 500. זה על להחזיק נכס קשה בדולר ארה"ב שמספק תוכנית ב' של אורח חיים בסביבה קריבית עם שירותים מהעולם הראשון.
שכר הלימוד שאתה משלם על דילוג על אימות
אני גובה 22,125 דולר בשכר טרחה משפטי עבור עסקה של 1.875 מיליון דולר. חלק מהקונים חושבים שזה יקר.
בשנה שעברה, זוג גרמני קנה וילה בפיתוח שכנה מבלי לשכור עורך דין. הם השתמשו בעורך הדין הפנימי של המפתח כדי "לחסוך כסף". העסקה נסגרה תוך שלושה שבועות.
שישה חודשים לאחר מכן, הם גילו שלנכס אין Deslinde. הכותרת הייתה Constancia Anotada. הם לא יכלו למכור את הנכס באופן חוקי. הם לא יכלו למשכן אותו. הם היו תקועים.
תיקון הבעיה דרש שכירת מודד, הגשת בקשה ל-Deslinde דרך רישום הכותרות והמתנה של 18 חודשים לאישור. עלות כוללת: 35,000 דולר. בתוספת עלות ההזדמנות של נכס שלא ניתן למכור.
זה שכר לימוד.
שכר הטרחה שלי מכסה:
- שליפת דוח Status Juridico
- אימות ה-Deslinde עם מודד עצמאי
- אישור סולבנטיות מס IPI
- הבטחת המוכר יש סמכות חוקית למכור
- סקירת תקנון ה-HOA וכל סעיפי זכות סירוב ראשונה
- ניסוח חוזה המכירה עם תנאים מתאימים
- נוכחות בסגירה והבטחת רישום נכון
זה לא יקר. זה ביטוח.
מחשבה אחרונה: אימות קודם, אמון אחר כך
סוסואה ראנץ' היא השקעת שימור הון מוצקה עם תשואות מתונות ויציבות. זה לא תוכנית להתעשרות מהירה. זה לא מכונת הכנסה פסיבית שפועלת בעצמה.
אם אתה מרגיש בנוח עם תשואת מזומן של 4-6%, הערכה שנתית של 3-5% ותועלת אורח חיים של בעלות על וילת יוקרה באתר נופש קריבי סגור שעתיים ממיאמי, המתמטיקה עובדת.
אם אתה מצפה לתשואות של 12% ללא מאמץ, קנה קרנות אינדקס.
ההבדל בין השקעה מוצלחת לטעות יקרה הוא איכות הצוות המקומי שלך. משפטי. חשבונאות. ניהול נכסים.
אני עושה את זה מאז 1986. ראיתי כל הונאה. אני יודע אילו מפתחים מספקים ואילו מגישים בקשה לפשיטת רגל שנתיים לאחר שמכרו. אני יודע אילו HOAs מתחזקים את הכבישים שלהם ואילו נותנים לתשתיות להתדרדר.
אם אתה רציני לגבי השקעה בסוסואה ראנץ', התחל בבדיקת כותרת מקדימה. שלח לי את פרטי הנכס. אני אשלוף את ה-Status Juridico, אאמת שה-Deslinde קיים ואגיד לך אם הנכס נקי.
ללא התחייבות. רק אימות.
כי ברפובליקה הדומיניקנית, אתה לא קונה את הבית. אתה קונה את הכותרת. והכותרת או שהיא נקייה או שהיא לא.
